区域供地收官在即四大维度品鉴眉山三宗地

来源：吉屋网发布时间：2018-08-09 17:43:08

企拿地策略的正确与否，对后期项目的“存亡”起着至关重要的作用。

8月3日的稿件《土地预报|眉山城区三宗优质住所地块入市较低起拍价2379元/㎡》中，对将于8月9日拍卖的眉山东坡湖南片区三宗住所用地进行了分析，从宗地本身的各项目标来看，不失为优质地块。

不过，宗地该不该拿，能不能拿，不只与土地本身有关，还与宗地地点的商场情况、城市的开展前景等休戚相关。基于此，本篇锐理数据将对上述这140.63亩宗地及其地点的眉山市、东坡湖南片区等进行进一步分化，期望可以助力意向房企进行更全面地考量。

眉山城市透视

方针拍板全面融入成都经济圈

本年上半年，跟着成都楼市调控趋严、限购加码，土地出让条件越发苛刻，房企拿地难度晋级，一起中心城区购房资历锐减，房企不得不“向外走”，瞄准成都远郊商场以及要点二级城市，布局全川，寻找新的时机与商场。房企转攻三四线城市，既是因为商场需求的外溢，一起也是为下半年的冲刺甚至下一年的起跑储藏土地，“下沉三四线”从标语变为实际。

坐落成都以南的眉山，正是典型的“三四线城市”。本年6月29日至30日，四川省第十一届委员会第三次全体会议举行，作出了“一干多支、五区协同”的新部署，支撑眉山建造环成都经济圈开放开展示范市，推进成眉同城化打破。

在会后发布的《中共四川省委关于全面推进高质量开展的决议》中，更是屡次说到眉山，如：打造眉山大数据工业集合区，支撑眉山等新设归纳保税区、保税物流中心(B型)，推进眉山工业园开展等等。眉山正在加快融入成都经济圈。

成眉同城化还得益于两地间的交通。现在眉山境内有多条城际主干道、铁路等，跟着地铁轻轨线路的逐步建成，眉山与成都的间隔还将进一步拉近。

此外，依托天府新区向南开展时机，以及成都商场需求的外溢，眉山成为房企要点布局城市也在情理之中。

眉山城市 时机点

1. 方针利好，城市开展可预见，工业带动下眉山的城市建造上升空间还很大；

2. 经济开展带动了眉山居民收入的进步，一起成都等外地置业需求涌入，购买力较好。

东坡区楼市现状

库存紧急住所亟待补货

受成都调控方针以及眉山城市规划利好的影响，2016年以来，眉山房地产商场的体现可圈可点：2017年视高与仁寿先后发力，招引了万科、保利、新城等多家品牌房企进入，并数次刷新地价；2018年6月21日，眉山岷东新城出让的三宗地招引了包括龙湖、万科、融创、保利、华宇等15家闻名房企参拍，*终以5500—5600元/㎡的楼面地价成交，溢价率均打破230%。作为眉山市中心城区以及眉山市人民政府地点地，眉山市东坡区在2018年迎来了自己的“高光时刻”。

2018.6.21眉山土拍成果一览

土地商场：锐理数据监控显现，2016年以来，东坡区地价快速上升，到2018年5月成交均价达3034元/㎡，创五年历史新高，华宇、恒大等房企对于区域土地价值看涨，活跃拿地。

到5月底，东坡区土地端存量共计665万方，待开发土地量大。

东坡区待开发土地（计算到5月底）

住所商场：受城市开展以及地价上涨的影响，东坡区住所商场从2014年至今，一直呈现出求过于供的局势，一起成交均价涨幅显着，商场全体向好。从本年上半年推盘项目的价格来看，较高达12000元/㎡，直逼成都房价。

眉山市东坡区2018年上半年首要楼盘销售情况

（数据来源：眉山市房管局网签存案系统）

别的，从产品端来看，近三年东坡区主力成交面积仍是90㎡以下产品，但90-140㎡的改进类产品成交占比从24%上升至43%，上升显着。

上半年东坡区住所去化非常快，月均去化约1400套左右，而到6月底，商场住所存量为5100套左右，去化周期缺乏4个月。

眉山楼市时机点

1. 眉山中心城区东坡区土地商场升温敏捷，后续商场被看好；

2. 供应端来看，眉山市东坡区的土地存量较为足够；

3. 从需求端来说，东坡区住所商场亟待补货，居民的改进需求份额添加。

板块价值扫描

两层盈利少有东坡湖南片区

作为眉山中心城区，东坡区正处在新老城区同步开展的新阶段。东坡区可划分为老城区、东坡岛、北部新城、岷东新区和南部片区五大板块。其间北部新城为新式寓居区域，岷东新区的建造处在起步阶段，东坡岛生态资源优越，老城区配套老练。

眉山市东坡区房地产板块划分

现在新区供地较多，配套、基础设施的建造等都还需要时日，老城区开展老练，但在曩昔四年间都是无地可供的状况。

此次三宗地地点的东坡湖南片区即坐落老城区，附近东坡岛，是老城区*终一片会集开发的土地。计算显现，东坡湖南片区可开发的商业用地占比18%，住所用地占比82%。

东坡湖南片区西侧散布有人民医院、眉山一中、试验*、试验*等，配套完善；东侧一江之隔就是万科地产投资300亿打造的崇礼新城，未来开发的过程中，二者将相互促进，一起提高区域城市开展。

东坡湖南片区 时机点

1. 作为老城区*终一片会集开发用地，具有少有性；

2. 附近岷江，生态资源丰富，背靠主城，配套老练，而新城区的建造还需时日；

3. 待开发用地商业占比合理，开发强度适中；

4. 未来将与万科崇礼新城协同开展，相互促进。

宗地再品鉴

价低质优区域供地收官在即

*终咱们再来看行将出让的这三宗地。

依据锐理君获取的信息来看，此前东坡湖南片区的可出让用地共954亩，其间未出让部分约450亩，8月9日土拍之后，区域可出让用地仅310余亩，或将一次性推出。因而，房企进驻该区域的时机已不多。

一起，从宗地起拍价来看，7月31日铁投竞得的182亩宗地起拍楼面地价为3002.6元/㎡，而同区域条件相似的这三宗地起拍楼面价均不到2400元/㎡，门槛进一步降低。

可以说，在商场、城市以及板块利好要素之外，地块本身也颇具亮点。

8月9日拍卖宗地 亮点

1. 区域土地行将关闸，*终一次拍卖的竞赛或将更激烈，竞拍成功的时机也将越来越小，相对来说本次竞拍成功的几率更大；

2. 与同区域的地块比较，这三宗地起拍价低，地块方正，竞买条件宽松；

3. 宗地周边有待出让的商业用地，后期可对住所区构成补充。

对于8月9日这三宗地的拿地本钱与后期报答，锐理数据也进行了简略的测算，仅供参考：

*注：

1.9000-9500元/㎡的住所单价为保存估量，是在现在区域周边二手房的价格上略微上浮的成果。实际上，依据眉山中心城区房价的上涨速度，预估地块项目入市时，区域新房价格将到达12000-13000元/㎡；

2.10%的静态报答率对许多房企来说，也并不难实现，眉山商场留给房企的空间非常大。

综上，锐理数据以为，眉山东坡湖南片区这三宗地出让条件宽松，商场环境优越，未来行情可期，房企可看准时机入手。

区域供地收官在即 四大维度品鉴眉山三宗地

区域供地收官在即四大维度品鉴眉山三宗地