楼市数据异动，把你骗得一愣一愣！

来源：吉屋网发布时间：2018-08-14 17:42:57

在房地产研讨的过程中，老杨常常会发现数据异动，首要分类两种状况：

一是数据失真，比方部分城市新房限价之后，新房价格就归于异动了。

二是数据逆周期方向，比方一组月度数据，处于下行通道，俄然某一个，或几个月份，数据反弹，但周期还没走完，这就归于异动了。

今天，结合国家统计局发布的7月新房出售数据，做一次实战剖析。

统计局数据标明：1-7月份，商品房出售面积89990万平方米，同比增加4.2%，增速比1-6月份进步0.9个百分点。其间，住所出售面积增加4.2%，办公楼出售面积下降5.8%，商业经营用房出售面积增加2.3%。商品房出售额78300亿元，增加14.4%，增速进步1.2个百分点。

看此图，成交面积与金额增幅扩展，而且接连扩展3个月了，看似楼市从头进入反弹期了。

楼市数据异动，把你骗得一愣一愣！

假如拉一个长图，全国新房出售面积增幅，清楚明了，周期性动摇的特征显着。本轮短周期增幅下行，是从2016年5月开端的，本年4月，增幅较低带近零，5、6、7月增幅反弹。

那么，问题来了：从本轮增幅下行时长来看，至本年4月，累计已达24个月，与上一轮下行周期的24个月，正好一样。是否现已见底？

仅从看图说话来看，非常像是见底了。

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但是，老杨却确定：曩昔3个月的增幅反弹，归于数据异动！

首要，从外部环境剖析，当时房地产调控没有放松，房地产融资也没松绑。

其次，曩昔十多年，每次短周期的下行，全国新房出售面积都会呈现负增加，而本轮还没呈现，大概率应该呈现！

再次，从房地产板块轮动规则来看。1-7月份，东部地区商品房出售面积同比下降3.8%，降幅比1-6月份收窄1.6个百分点。东部先降温，应该也会先见底。

中部地区商品房出售面积增加12.7%，增速回落0.1个百分点；西部地区商品房出售面积增加10.5%，增速进步0.5个百分点；东北地区商品房出售面积同比持平，1-6月份为下降1.1%。

中部和西部，成交量还没阅历降速，尤其是没有呈现负增加，仅仅板块轮动的较晚罢了，未来一年，必定继中部之后，呈现负增加。

东北地区比较特别，温吞水，动摇不显着。

接下来，从易居院40城新建商品住所成交走势，来侧证和探求全国新房成交走势。全国新房数据内容比较杂（含商办、可售型保证房），而40城能够较好的反映商品住所成交改变。

7月份，易居研讨院监测的40个典型城市新建商品住所成交面积环比减少6%，同比增加20%。由于单月数据可能存在异动现象，这儿结合近6月移动均匀数据来进行剖析。

该曲线在2015年9月达到本轮周期的较高点之后，便开端下行，期间在2016年的3-4月有过时间短上升，尔后一直下行至2017年10月左右达到本轮低点。2017年11月之后，该曲线开端上行，本年6月，一度挨近零，但7月中止上攻，现疲态。

老杨估计：2017年10月很可能是本轮降温周期增幅的谷值，但这儿应该不是上升通道，而是降温周期中的增幅无序动摇。或者说，异动！

假如细察月成交量，则能够发现：2017年4一11月，成交量曾呈现显着下滑。

首要因素，老杨认为不是市场大幅降温，而部分热点城市严峻限价之后，开发商不捂盘惜售，供给缩短引致成交缩量。

而本年二季度成交量反弹，首要原因之一，是去年捂盘的，本年不敢捂了，一方面调控收紧，各种查看；另一方面，限价不放松，且房企捂盘资金成本上升，资金紧张，只能出货了。别的，还有部分城市操控网签。

据此猜测，未来一年，成交量将仍大势下行！

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40个城市商品住所成交面积现比增幅，与全国新房走势基本同向，且*于后者。

据此，老杨确定：近3个月这两个增幅，皆呈现反弹，但皆归于”数据异动“！

决议未来一年40城新建商品住所，一起也决议全国新房成交增幅走势的，首要三四线城市，尤其是未调控或弱调控的三四线城市。由于，当时只要这一集体的成交还算活泼，当他们的成交量也缩短之时，就是全国新房成交步入下跌区间之际。

从易居院监测的11城数据来看，本年以来，弱调控或未调控的三四线城市成交创微弱，但7月呈现显着下滑。也可能是月度异动，能够再调查几个月，基本上就能断定走势了。