眉山房价又要发生变动了？？

来源：吉屋网发布时间：2019-07-26 09:14:36

2019年7月10日，眉山迎来一场重磅土拍，城北五块宗地，走上拍卖台。土拍现场，吸引了数十家品牌开发商争相竞逐，从上午10点到下午2点，经过长达4*的“厮杀鏖战”，266次举牌竞价，*终万景、领地、旭辉、兰溪、金府5家房企，如愿拿地。此次土拍，*溢价率达56.62%，吸金24.56亿，再一次把眉山地价推到了一个新的高点。

眉山房价这几年持续走高，从前两年的三四千，到今年的普遍八九千，部分甚至过万的单价。相信每个眉山人心中都有一个疑问，是什么让眉山房价越涨越高？其实这个问题有很多种答案：比如买房刚性需求，或者眉山经济发展越来越好，又或是成都南拓给眉山一个近水楼台先得月的机会，再比如丈母娘经济，或者房子的投资属性，或者更多原因……不过说来说去，似乎*没有争议的就是高地价推动了高房价。

高地价必然会导致高房价么?其实并不尽然。开发商拿地成本高，建造出来的房子售价自然高，这个看似理所当然的逻辑，在市场行情好的时候的确是这样的。在市场不景气的情况下，购房者会为开发商高地价买单吗?答案显而易见，不会！

“面粉”是否能决定“面包”的价格?

在楼市，人们通常把地价和房价比作面粉和面包的关系，这也是不少人常说的面粉的价格决定了面包价格，但真是这样的吗?

熊猫乐居小编举个简单的例子，如果把眉山东坡岛上的一块地皮，免费送给你。然后，你在这块地皮上建一个新楼盘。请问，你的新楼盘，定价多少?

答案是：1万元/平方米，东坡到市场价。

你在东坡岛的地皮是免费拿的，但是，你建楼之后，房价仍然是那么高。

你说你拿地是免费的，成本低，所以你把房子以3000元/平米的价格，便宜卖出去。但是，没有用。*批业主收楼的第二天，在熊猫乐居网二手房板块就会挂出市场价，1万元/平方米。

总之，归根结底，无论你怎么分析研究，东坡到上的房子，不完全是有地价决定的。

简而言之，根本就不是地价推高了房价，而是房价推高了地价。不是因为拿地价格高，导致了房价高。而是因为房价高，所以开发商拿地地价相应的水涨船高。

同样的，如果眉山东坡岛的一块地皮，以5万元/平方米的价格拍卖给你。你一时犯傻，拍了下来。那么你在这块地皮上面，建了一个新楼盘。请问，房子的单价多少?

答案是：10000元/平方米，眉山市场价。

你对眉山的老百姓诉苦，你说你这块地皮，是以很贵很贵的价钱，拍下来的。所以你希望你的房子，能卖到6万元/平方。

但是，眉山的老百姓不会鸟你。他们说，你地皮买贵了，关我屁事。总之，这里的房子市场价，就是10000元/平米。你贵了，就是没人买。

为什么?因为，根本就不是地价决定了房价，而是房价决定了地价。

高价拿地会被套吗?

高价拿地风险大，而且很有可能被套，在这个问题上没有神话。

虽然说土地和住房是面粉与面包的关系，但毕竟这还是两个独立的市场。拿地和销售之间的时间间隔决定了这里面有很多不可控的市场因素在发生作用。

同样还是以我们大眉山为例，在前些年市场行情好的时候，不少开发商疯狂拿地，导致有些项目到现在也还没有出来，甚至一度闹出“退地”传闻。从开发商的角度来看，*的悲剧就是拿地拿在了高点，而卖房的时候也碰上了市场的低点。一旦节奏踏错，满盘皆输。大开发商资金实力雄厚，融资成本也低，这轮被套了可以等下一轮。特别对于眉山这种增长潜力很大的城市，这轮被套了等下一轮解套然后再赚钱的概率还是大的，这也是很多大开发商现在敢高价拿地的原因。但是对于小开发商而言呢?能不能扛得到下一轮是一个大问题。特别对于融资成本很高的小开发商而言，只要市场转冷，即使房价不跌，处于胶着状态回不到款，那也是生或死的问题。

就在去年的楼市大行情之前，眉山也有不少项目出现了烂尾，跑路等。显然，他们再多扛一年甚至几个月，就能等来好行情。但是他们没能看到曙光。在这个点儿，拿不拿地都难受。不拿地难受三天，拿地则可能难受三年。

眉山的高地价项目怎么办?

说了这么多，我们还是要把焦点落到我们大眉山身上，为啥子?因为在楼市一路看涨的情况下，今年土地市场也出现大热，个别地块议价率高达百分几百，楼面地价更是来到近6000元/平米。

让我们首先来回顾一下：

2018年6月21日，眉山市公共资源交易大厅内硝烟四起，几十家开发商参拍的土拍大战正式打响!本次挂牌出让的三宗地块2017(M)-18、2017(M)-19、2017(M)-20，均位于岷东新区，三宗地总面积达434.95亩。*后，三宗土地全部成功拍卖，楼面价分别达到了5564.17元/平米、5637.87元/平米和5479.17元/平米。

什么意思?以这个楼面价初略计算下来，开发商如果以目前的市场价(6月本网统计眉山城区新建商品房成交均价7800元/平方米)，亏本是显而易见的。

所以，对于高价拿地开发商来说，熊猫乐居的小编以为在大众化产品上，坚持通过营销手段来吸引用户以维持高房价并非长久之计。只有在产品创新上下更多的苦功夫，作出有差异化的改善型产品，才能让高品质用户愿意为高房价买单。